Mieterhöhung in der Schweiz – Grenzen und Anfechtung

Mieterhöhung: Was ist zulässig?

Mieterhöhungen gehören zu den häufigen Streitpunkten im Mietrecht. Nicht jede Erhöhung ist jedoch rechtmässig.

Zwei Fragen, die oft vermischt werden

Bei einer Mieterhöhung sind zwei ganz verschiedene Prüfungen auseinanderzuhalten — sie haben unterschiedliche Folgen und unterschiedliche Fristen.

Nichtigkeit wegen Formmangels betrifft die Art und Weise der Mitteilung. Eine nichtige Erhöhung entfaltet von vornherein keine Wirkung. Missbräuchlichkeit betrifft die Höhe des Mietzinses. Sie muss innert 30 Tagen angefochten werden, sonst gilt die Erhöhung als akzeptiert.

Ein Formmangel macht eine Erhöhung also nicht «missbräuchlich» — er kann sie schlicht unwirksam machen. Im Zweifel lassen Sie beides prüfen und halten Sie die 30-Tage-Frist trotzdem ein.

Formelle Anforderungen und Nichtigkeit

Nach Art. 269d Abs. 1 OR muss die Vermieterschaft die Erhöhung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin ankündigen, sie der Mieterschaft mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und sie begründen.

Nichtig ist die Erhöhung nach Art. 269d Abs. 2 OR, wenn die Vermieterschaft:

• sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt
• sie nicht begründet
• mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht

Dasselbe gilt für andere einseitige Vertragsänderungen zulasten der Mieterschaft, etwa das Einführen neuer Nebenkosten (Art. 269d Abs. 3 OR). Andere Mängel — etwa eine verspätete Zustellung oder ein falscher Termin — führen nicht ohne Weiteres zur Nichtigkeit; sie können dazu führen, dass die Erhöhung erst auf einen späteren Termin wirkt. Welche Folge eintritt, hängt vom konkreten Mangel ab.

Zulässige Gründe für Mieterhöhungen

Die Vermieterschaft darf den Mietzins insbesondere erhöhen bei:

1. Gestiegenem Referenzzinssatz
2. Kostensteigerungen (Unterhaltskosten, Abgaben)
3. Wertvermehrenden Investitionen
4. Anpassung an die orts- und quartierüblichen Mietzinse

Anfechtung wegen Missbräuchlichkeit: 30 Tage

Halten Sie die Höhe des neuen Mietzinses für missbräuchlich, müssen Sie die Erhöhung innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt des Formulars bei der Schlichtungsbehörde Ihres Bezirks anfechten (Art. 270b OR). Diese Frist ist kurz und lässt sich nicht erstrecken.

Wann ist eine Mieterhöhung missbräuchlich?

Massgebend sind die Art. 269 und 269a OR. Missbräuchlichkeit kommt namentlich in Betracht, wenn:

• Die Vermieterschaft einen übersetzten Ertrag erzielt
• Die Erhöhung auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht
• Die Erhöhung unverhältnismässig hoch ausfällt und sich nicht auf einen der anerkannten Gründe stützen lässt

Formmängel gehören nicht in diese Liste — sie fallen unter die Nichtigkeit nach Art. 269d Abs. 2 OR (siehe oben).

Referenzzinssatz als Schlüsselfaktor

Der hypothekarische Referenzzinssatz ist ein wichtiger Faktor für Mietzinsanpassungen. Sinkt er, kommt eine Senkung in Betracht; steigt er, kann die Vermieterschaft eine Erhöhung verlangen. Die folgenden Werte gelten beim heutigen Zinsniveau, also bei einem Referenzzinssatz unter 5 Prozent (Art. 13 VMWG); bei höheren Zinssätzen fallen die Anpassungen kleiner aus. Die Prozentangaben beziehen sich auf eine Änderung des Referenzzinssatzes um 0.25 Prozentpunkte (also etwa von 1.50 auf 1.25 Prozent), nicht um 0.25 Prozent des bisherigen Satzes.

Änderung des Referenzzinssatzes	Auswirkung auf den Mietzins
Senkung um 0.25 Prozentpunkte	ca. 2.91 % Mietzinsreduktion
Erhöhung um 0.25 Prozentpunkte	ca. 3 % Mietzinserhöhung

Ein Senkungsanspruch ergibt sich daraus allerdings nicht automatisch. Massgebend ist, welcher Referenzzinssatz dem geltenden Mietzins zugrunde liegt — wurde eine frühere Senkung nie weitergegeben, kann der Anspruch grösser sein; wurde der Mietzins zuletzt bei einem tieferen Satz festgelegt, kleiner oder gar nicht vorhanden. Zudem darf die Vermieterschaft Gegenfaktoren wie Teuerung, gestiegene Unterhaltskosten oder wertvermehrende Investitionen verrechnen. Wir rechnen Ihre Ausgangsbasis durch, bevor Sie ein Senkungsbegehren stellen.

So unterstützen wir Sie

Wir prüfen Ihre Mieterhöhung auf ihre Rechtmässigkeit, berechnen den zulässigen Mietzins und vertreten Sie vor der Schlichtungsbehörde. Senden Sie uns Ihr Mieterhöhungsformular für eine Erstprüfung.